Prêt hypothécaire inversé : Le pour, le contre et la conclusion

Les baby-boomers canadiens arrivés à l’âge de la retraite ont profité d’un marché immobilier dynamique au cours des deux dernières décennies; ils pourraient avoir intérêt à se servir de la valeur nette de leur habitation pour générer un revenu de retraite.

Les options de financement de la retraite sont diverses. Typiquement, les principales sources de revenu de retraite sont les pensions et l’épargne financière représentées en général par des régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER), des comptes d’épargne libres d’impôt (CELI) et des comptes d’épargne non enregistrés.

Les retraités peuvent également envisager l’utilisation de la valeur nette de leur habitation. Le prêt hypothécaire inversé est l’une des méthodes permettant d’avoir accès à cette valeur nette. Il s’agit en effet d’un prêt permettant de profiter de la valeur nette de l’habitation sans devoir se départir de cette dernière. On peut en effet emprunter à concurrence de 55 % de la valeur nette de son habitation compte tenu de divers facteurs, notamment de son âge et de celui de son conjoint (les deux intéressés doivent avoir au moins 55 ans) ainsi que de la valeur du moment de l’habitation. Toutefois, le montant des prêts hypothécaires inversés est généralement de loin inférieur à ce pourcentage.

Un prêt hypothécaire inversé peut être structuré de façon à prévoir des versements périodiques au propriétaire ou peut faire l’objet d’un versement forfaitaire. Dans les deux cas, il n’y a aucun remboursement exigé à moins que le propriétaire ne déménage, décède ou vende l’habitation.

Les prêts hypothécaires inversés ont divers avantage et inconvénients. 

Divers avantages :

1. La valeur de votre patrimoine peut être liée à celle de votre habitation, notamment si celle-ci a augmenté au fil des ans. Un prêt hypothécaire inversé vous permet de profiter de la valeur nette de votre habitation sans être obligé de la vendre. En outre, étant donné que vous restez propriétaire de celle-ci, vous ne serez jamais forcé de déménager ou de la vendre. Même si la valeur de l’habitation devient inférieure au solde du prêt hypothécaire inversé, vous pouvez continuer à occuper les lieux pour le restant de votre vie.
2. Vous avez accès à la valeur nette de votre habitation sans avoir à effectuer les remboursements mensuels exigés par un prêt type, par exemple une marge de crédit sur valeur domiciliaire ou un refinancement. En fait, aucun versement n’est exigé sauf en cas de déménagement ou de vente de l’habitation, qui sont des décisions entièrement de votre ressort. Les versements sont donc volontaires et, par conséquent, il n’y a aucun risque de défaut de remboursement.
3. Vous pouvez choisir la manière dont vous touchez votre argent, soit sous forme de montant forfaitaire ou de versements réguliers. Vous pouvez dépenser l’argent que vous recevez sans condition ni exigence. Vous décidez de l’utilisation du prêt hypothécaire inversé qui peut aussi bien servir à rembourser un prêt hypothécaire existant qu’à rénover votre habitation ou à venir en aide à votre famille.
4. Le revenu est considéré techniquement comme un prêt et non comme un revenu; il donc est exonéré d’impôt. En outre, tout versement provenant d’un prêt hypothécaire inversé n’est pas pris en compte lorsqu’on établit l’admissibilité au versement des prestations de la Sécurité de la vieillesse (SV), du Supplément de revenu garanti (SRG) ou du Régime de pensions du Canada (RPC); en outre, les montants perçus n’ont aucune incidence sur les prestations que vous pourriez recevoir.
5. Contrairement à d’autres types de prêts, l’octroi d’un prêt hypothécaire inversé ne tient pas compte du revenu et des cotes de crédit de l’intéressé. Toutefois, compte tenu des règlements régissant les prêts hypothécaires au Canada, vous pourriez être obligé de communiquer de telles informations.
6. Vous ne pouvez jamais être redevable d’un montant supérieur à la valeur de votre habitation. Si la valeur de cette dernière baisse, le prêteur hypothécaire absorbe la perte.

Le revers de la médaille…divers inconvénients :

1. L’un des principaux inconvénients des prêts hypothécaires inversés est leur taux d’intérêt sensiblement plus élevé. En fait, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires inversés sont généralement de loin supérieurs aux taux exigés pour des produits de crédit semblables, par exemple des prêts hypothécaires traditionnels ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire. Par exemple, en ce moment, le plus important fournisseur de prêts hypothécaires impose un taux de 5,49 % aux prêts hypothécaires inversés à cinq ans. En revanche, les principales banques canadiennes accordent un taux de 2,65 % (en avril 2020) aux prêts hypothécaires ordinaires. La différence en points de pourcentage fera baisser considérablement la valeur nette de l’habitation, compte tenu notamment de l’incidence de l’intérêt composé si aucun versement n’est effectué avant la vente (à l’instar de la plupart des prêts hypothécaires au Canada, l’intérêt composé est calculé semestriellement). Il faut donc impérativement comparer les diverses solutions offertes.
2. La valeur nette de votre habitation peut diminuer si les intérêts de votre prêt s’accumulent. On peut dire que plus le taux d’intérêt est élevé, plus les versements au fournisseur du prêt hypothécaire inversé sont conséquents alors que votre valeur nette risque d’avoir baissé une fois le remboursement terminé. Dans une conjoncture marquée par une hausse des taux d’intérêt, il arrive souvent que les montants d’intérêts accumulés réduisent à un tel point la valeur nette de l’habitation que vous risquez de vous retrouver sans argent.
3. Si vous avez un prêt hypothécaire ou une marge de crédit hypothécaire en cours, les fonds en provenance d’un prêt hypothécaire inversé doivent servir en priorité à rembourser le prêt hypothécaire garanti par votre habitation. C’est pourquoi vous ne pouvez utiliser l’argent reçu selon votre bon vouloir.
4. Il se pourrait qu’il vous soit impossible d’occuper votre habitation pendant votre retraite si vous rencontrez trop de difficultés, par exemple à monter à l’étage, à entretenir les lieux, à enlever la neige ou à tondre la pelouse. Vous pourriez donc décider de déménager et de vendre l’habitation. Il faut savoir qu’à ce moment, vous devrez rembourser la totalité du prêt hypothécaire inversé. Étant donné que vous pourriez ne pas disposer des fonds suffisants pour cette opération, il est essentiel de prévoir d’avance une telle éventualité.
5. Si le prêt hypothécaire inversé a fait baisser considérablement la valeur nette de votre habitation, il se pourrait que vous ne disposiez pas des fonds nécessaires pour assurer la prestation ultérieure de soins de longue durée.
6. Un prêt hypothécaire inversé réduit la taille de votre patrimoine et, par conséquent, réduit l’héritage légué à votre famille. Il est donc impératif d’évaluer l’incidence d’un prêt hypothécaire inversé sur votre succession.

Certains retraités souhaitent peut-être continuer à occuper leur habitation pour des raisons personnelles ou sentimentales. S’ils ne disposent d’aucune autre option financière pour ce faire, le prêt hypothécaire inversé est la seule avenue qui s’offre à eux. Toutefois, à l’instar de tout produit financier, il faut tenir compte de nombreux facteurs car il n’existe aucune solution miracle. Les prêts hypothécaires inversés répondent sans conteste à un besoin du marché, mais ne conviennent pas à tous les retraités. Il faut donc obtenir l’avis d’un spécialiste qui prendra en compte votre situation.

Nous vous signalons que nous n’offrons pas de prêts hypothécaires inversés. Toutefois, nous vous conseillons de nous téléphoner pour explorer diverses options comparables (514) 934‑‑0586 (Montréal) ou (403) 228-0949. Un conseiller en gestion de patrimoine de Rothenberg analysera votre situation pour savoir s’il existe d’autres choix répondant mieux à vos besoins.